疫情租金樓價背馳,住宅物業仍然大幅波動

村屋按揭

疫情的發展及經濟複蘇仍有不明朗因素,本港住宅物業價格的走勢仍然大幅波動。今年一季度香港經濟將止跌回升,市場期待今年住宅物業價格再次上漲,再次破峰值。然而,今年第一季度,住宅租金非但沒有上漲,反而下跌,這與房價上漲的趨勢背道而馳。一定程度上反映了樓市的回彈力與投資需求有關,出現了大量的租賃地段,造成租金壓力,會拖累樓市。

事實上,財政司司長表示,由於外貿出口強勁,基數效用較低,今年一季度經濟增長將“可觀”,這意味著連續6個季度扭轉下降趨勢,但仍維持全年3.5%至5.5%的經濟增長預期。財爺的好消息預測對近期樓市起到了積極作用。

住宅租金高位跌逾一成,事實上,差餉物業估價署昨日公布,3月住宅樓價指數按月升0.8%,為連續第三個月上升,令今年村屋按揭首季樓價升2.2%,創20個月新高。

目前的指數僅比曆史最高點低2% ,在目前的市場條件下,很可能在今年年中達到峰值。但即便處於創紀錄高位,預計今年住宅房地產價格也只會上漲5% 至6% ,與經濟增長水平大致相當。

首先,在經曆了去年創紀錄的收縮後,香港經濟要完全複蘇還需要一段時間。此外,特區政府通過大規模填海開拓新的土地供應來源時,遇到的阻力較以往減少,有助改變市場對房屋供應不足的心理預期。同時,必要時,當局可以加大力度出台樓市調控政策,包括重啟一手樓空置稅,抑制樓市再次暴漲。

其次,住宅租金走勢與樓價似乎背道而馳,將拖累樓市回升。差餉物業估價署集團公布,今年第一季度住宅租金下降1% ,較曆史高位下降超過10% 。這種情況與全球水災、超低利率環境有關,在投資需求的支撐下,住宅物業價格保持穩定、有彈性,去年僅微跌0.5% 。

值得注意的是,每年建成的近2萬套住宅中,估計至少有五分之一用於出租,這導致租金數量增加。經濟不景氣時,租金下降尤為明顯。事實上,去年住宅租金指數大幅下降了6.1%,今年很難大幅反彈。

樓市狂升時代一去不返,整體住宅租金回報率不足2%,收租吸引力平平。客觀環境發生了變化,即使價格上限被認為是有限的,不僅會上升而不是下降,樓市的潛在憂慮也不容忽視,飆升的時代不會重現。

 

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