疫情租金樓價背馳，住宅物業仍然大幅波動

疫情的發展及經濟複蘇仍有不明朗因素，本港住宅物業價格的走勢仍然大幅波動。今年一季度香港經濟將止跌回升，市場期待今年住宅物業價格再次上漲，再次破峰值。然而，今年第一季度，住宅租金非但沒有上漲，反而下跌，這與房價上漲的趨勢背道而馳。一定程度上反映了樓市的回彈力與投資需求有關，出現了大量的租賃地段，造成租金壓力，會拖累樓市。

事實上，財政司司長表示，由於外貿出口強勁，基數效用較低，今年一季度經濟增長將“可觀”，這意味著連續6個季度扭轉下降趨勢，但仍維持全年3.5%至5.5%的經濟增長預期。財爺的好消息預測對近期樓市起到了積極作用。

住宅租金高位跌逾一成，事實上，差餉物業估價署昨日公布，3月住宅樓價指數按月升0.8%，為連續第三個月上升，令今年村屋按揭首季樓價升2.2%，創20個月新高。

目前的指數僅比曆史最高點低2% ，在目前的市場條件下，很可能在今年年中達到峰值。但即便處於創紀錄高位，預計今年住宅房地產價格也只會上漲5% 至6% ，與經濟增長水平大致相當。

首先，在經曆了去年創紀錄的收縮後，香港經濟要完全複蘇還需要一段時間。此外，特區政府通過大規模填海開拓新的土地供應來源時，遇到的阻力較以往減少，有助改變市場對房屋供應不足的心理預期。同時，必要時，當局可以加大力度出台樓市調控政策，包括重啟一手樓空置稅，抑制樓市再次暴漲。

其次，住宅租金走勢與樓價似乎背道而馳，將拖累樓市回升。差餉物業估價署集團公布，今年第一季度住宅租金下降1% ，較曆史高位下降超過10% 。這種情況與全球水災、超低利率環境有關，在投資需求的支撐下，住宅物業價格保持穩定、有彈性，去年僅微跌0.5% 。

值得注意的是，每年建成的近2萬套住宅中，估計至少有五分之一用於出租，這導致租金數量增加。經濟不景氣時，租金下降尤為明顯。事實上，去年住宅租金指數大幅下降了6.1%，今年很難大幅反彈。

樓市狂升時代一去不返，整體住宅租金回報率不足2%，收租吸引力平平。客觀環境發生了變化，即使價格上限被認為是有限的，不僅會上升而不是下降，樓市的潛在憂慮也不容忽視，飆升的時代不會重現。